Emlak Balonu Nedir?
Konut fiyatları yükseldiğinde ve borçlanma maliyeti düştüğünde, mükemmel bir fırtına yaratılır. İnsanlar konut fiyatlarının daha da yükseleceğine inanır ve çoğu çiğneyebileceğinden daha büyük bir lokma ısırmak ister.
Böylesine bir durum emlak balonuna zemin hazırlayabilir. Emlak balonları sadece emlak piyasasını değil, kişisel tasarrufları ve ekonomileri de olumsuz etkiler. İşte emlak balonu hakkında bilmeniz gerekenler.
Emlak Balonu Nedir?
Konut balonu olarak da adlandırılan emlak balonu, sınırlı arz ve rasyonel olmayan satın alımlar nedeniyle konut fiyatlarının hızlı bir şekilde yükselmesiyle ortaya çıkan durumdur.
Konut fiyatlarının hızla yükseldiğini fark eden spekülatörler piyasaya girerek bir aşamadan sonra talebi daha da artırırlar ve konut fiyatları gitgide şişmeye yani daha fazla yükselmeye devam eder. İşte buna emlak balonu denir, zira bir noktada elbet patlayacaktır.
Emlak Balonu Nasıl Ortaya Çıkıyor?
Normal piyasa şartlarında, insanlar bir konut satın alır ve değerinin yavaşça artmasını bekler. Çünkü çoğu ev sahibi, satın aldığı konutun değerinin artması için on yıllarca beklemesi gerekeceğini biliyor. Bu arada, ya başını sokacak bir çatısı oluyor ya da konutunu kiraya verip bir yan gelir sahibi oluyor. Her iki durumda da uzun vadede garanti ve risksiz görünen ideal bir yatırım yapmış oluyor.
Yani çok az ev sahibi, risk alarak mülk yatırımlarını çok kısa sürede ikiye ya da üçe katlamayı hedefliyor ya da zengin olmayı bekliyor.
Buna karşılık, spekülatörler fiyatlar normalden daha hızlı bir şekilde artmaya başlar başlamaz deyim yerindeyse konut piyasasına balıklama dalıyor. Bundaki en temel amaç, piyasa ısınırken satın almak ve daha da yüksek bir bedel ödemek isteyen bir başkasına hızlı bir şekilde satmaktır.
Çoğu zaman, bir emlak balonu birçok faktörün sonucuna bağlı olarak gelişiyor. Ekonomi genel olarak iyi gidiyorsa, insanlar konutlara yönelebiliyor. Veya güçlü bir kredi büyümesi olduğunda, daha fazla insan borç almaya istekli olabiliyor.
Ayrıca, düşük faiz oranları ve kredi kullanımında gevşeyen şartlar da bir emlak balonunun ortaya çıkışına zemin hazırlayabiliyor. Bu konuda daha fazlasını konut fiyatlarını etkileyen faktörler yayınında bulabilirsiniz.
Emlak Balonu Nasıl Patlıyor?
Emlak balonu spekülasyon denilen şeyle ortaya çıkıyor. Amaç, gelecekte fiyatların büyük olasılıkla artacağı gerçeğinden para kazanmak için satın almak.
Spekülatörler fiyat artışlarından para kazanmak için daha fazla konut satın aldıkça, talebi arttırarak konut fiyatlarını da artırıyorlar. Fiyat yükseldiğinde ne oluyor? Daha fazla spekülatör pazara giriyor ve döngü devam ediyor.
Bir noktada illaki bu balonun patlaması gerekiyor. Zira artan fiyatlar, artık sürdürülemez hale geldiğinde bir devrilme noktasına ulaşılmış oluyor. Belki ekonomi yavaşlıyor, gelirler düşüyor, faiz oranları artıyor ya da insanlar konut kredisi borçlarını ödeyememeye başlıyor… Her ne olursa, döngü birden tersten işlemeye başlıyor. Talep ve fiyatlar düşüyor.
Fiyatların düşmesi potansiyel alıcıları korkutuyor ve mevcut yatırımcılar fiyatların düşmeye devam edeceğini tahmin ettiklerinden hızla satış yapmaya çalışıyor, nitekim bu da fiyatları daha da aşağıya çekiyor. Konut fiyatları hızla düşüyor ve balon patlıyor.
Konuya ilişkin iyi bir örnek için Florida Emlak Balonu makalemize göz atabilirsiniz. 1920’lerin başında ABD’nin Florida eyaletinde meydana gelen emlak balonu eyaletin ekonomisini kötü bir şekilde etkilemişti.
Peki özetlemek gerekirse emlak balonu patlarsa ne olur? Emlak balonları ekonomilerde büyük sorunlara neden olabiliyor. Öte yandan emlak balonları sadece konut piyasasını yıllar öncesine geri götürüp dengesizlik yaratmakla kalmayıp, büyük finansal krizlere de yol açabiliyor.
