Konut fiyatlarını etkileyen ve belirleyen birtakım temel faktörler bulunuyor. Bu faktörlerden en önemlileri ekonomik verilere ve nüfus yoğunluğuna dayanıyor.
Peki, konut fiyatları tam olarak nasıl belirleniyor ve konut fiyatları hangi faktörlerden etkileniyor? İşte konut fiyatlarını etkileyen en önemli sekiz faktör.
1. Ekonomik Büyüme
Konut talebi, gelire bağlıdır. Daha yüksek ekonomik büyüme ve artan gelir ile insanların konutlara daha fazla harcama yapması beklenebilir. Bu da konutlara talebi artıracak ve konut fiyatlarını yukarı çekecektir.
Benzer şekilde, ekonomik durgunlukta, düşen gelirler insanların satın alma gücünü de düşürecektir ve bu da konut talebi ve konut fiyatlarının düşmesiyle sonuçlanacaktır.
2. İşsizlik
İşsizlik ekonomik büyümeden bağımsız değildir ve ekonomik büyümeyle alakalıdır. İşsizlik arttığında, daha az insan konuta talep gösterecektir. Yani işsizlik talebi düşürerek konut fiyatlarının da düşmesine neden olacaktır.
Elbette, fiilen işsizlik olmasa bile, kötü ekonomik koşullarda işsiz kalma endişe ve korkusu da insanları emlak pazarına girme konusunda caydırıcı bir etkiye sebep olacaktır.
3. Faiz Oranları
Faiz oranları, konut kredilerinin maliyetini etkiler. Konut kredisi geri ödeme maliyetlerini artıran yüksek faiz oranları, konut talebinin ve fiyatlarının düşmesine neden olacaktır. Ayrıca yüksek faiz oranları, kiralamayı satın almaya kıyasla daha cazip hale getirmektedir.
Öte yandan faiz oranlarının artması tasarrufu olan insanların konut yerine diğer yatırım alanlarına yönelmesine de neden olabilir ve bu durum yine konut talebi ve fiyatlarını etkiler.
4. Tüketici Güveni
Tüketici güveni, insanların risk almak isteyip istemediklerini belirlemek için önemlidir. Özellikle de bu anlamda konut piyasasına yönelik beklentiler dikkate alınmalıdır. Çünkü eğer insanlar konut fiyatlarının düşebileceğinden endişe ederse, satın alma planlarını ertelemek isteyeceklerdir. Tüketici güvenin düşük olması konut talep ve fiyatlarını düşürücü etkiye neden olacaktır.
5. Arz
Arz sıkıntısı yani arzın düşük olması konut fiyatlarını yukarıya çekecektir. Arz fazlası da tam aksine konut fiyatlarını aşağıya çekecektir. Konut arzı mevcut stoklara ve yeni konut inşaatlarına bağlıdır.
Örneğin, 1996 – 2006 yılları arasında İrlanda’da 700.000 yeni konutun inşa edildiği biliniyor. Ülkede emlak piyasası çöküşe geçtiğinde, piyasada büyük bir arz fazlası oluştu. Arz talebin üzerine çıktığı için de konut fiyatları düştü.
Buna karşılık, aynı dönem İngiltere’de konut arzı talebin gerisinde kaldı. Arz sıkıntısından dolayı, İngiltere’deki konut fiyatları İrlanda’da olduğu kadar düşmedi.
6. Kredi Kullanılabilirliği
Kredi kullanılabilirliğinin artışı konut talebini ve konut fiyatlarını yükseltecektir. Bankaların kredi şartlarını yumuşatması kredi kullanılabilirliğini artırır. Farklı olarak bankaların kredi şartlarını sıkılaştırması kredi kullanılabilirliğini azaltır ve böyle bir durumda hem talep hem de konut fiyatlarının gerilemesi beklenebilir.
7. Göç ve Demografi
Göç seviyeleri arttıkça belirli şehirlerde nüfus da artıyor ve daha fazla insan daha fazla talep anlamına geliyor. Örneğin, Londra merkezli Knight Frank Research’ün araştırmasına göre İzmir, İstanbul’dan aldığı göçler nedeniyle konut fiyatlarının en çok yükseliş gördüğü şehirler arasında yer alıyor.
Bir başka faktör de demografik değişimlerdir. Örneğin, artan boşanma oranları yalnız yaşayan bekar insan sayısını artırır ve bu da konuta olan talebi yükseltir.
8. Coğrafi Faktörler
Birçok konut piyasası coğrafi faktörlerden aşırı düzeyde etkilenmektedir. Örneğin, bir ülke genelinde konut fiyatları düşebilir, ancak bazı bölgelerde (örneğin İstanbul, Nişantaşı ya da İzmir, Sahilevleri) hala yükselen fiyatlar görülebilir. Bazı bölgelerde, talep yüksek ve arz sınırlı olduğu için bu durum piyasa trendlerini etkileyebilir.
Bütün bunlarla birlikte, iyi okulların yakınındaki konutlar veya iyi bir ulaşım güzergahı üzerindeki konutlar, diğer bölgelere kıyasla daha önemli bir prime sahip olabilir.
