Gayrimenkul Değerleme: Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi

Bu yöntemle bir gayrimenkul değeri, gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı yıllık net gelirlerinin bugünkü değerleri toplamına eşittir.

Gelir Kapitalizasyonu Metodu, bir gayrimenkulün değeri gelecekte sağlayacağı net gelirlerin belirli bir iskonto faktörüyle bugünkü değerleme indirgemesi yöntemidir. Burada kullanılacak iskonto oranına “Kapitalizasyon Oranı” (kısaltma: KO) adı verilir. Buradaki kapitalizasyon oranı çeşitli yötemlerle ifade edilir.

Örnek olarak bakacak olursak,

Bir gayrimenkulün yıllık net geliri 80.000TL olsun, Yapı Kapitalizasyon Oranı (KO) %10.

Bu verilere dayanarak bu gayrimenkulün yapı değerini bulalım:

Yapı Değeri= Yapının Yıllık Net Geliri /  Yapı Kapitalizasyon Oranı (KO)

Yapı Değeri= 80.000 / 0.10

Yapı Değeri= 800.000TL

Kapitalizasyon Metoduyla İlgili Bazı Kavramlar

1 – Potansiyel, Brüt Kira Geliri: Gayrimenkulün kiralanabilir tüm birimlerinin kiraya verildiği ve kira bedellerinin kayıtsız olarak tahsil edildiği durumlardaki elde edilen gelir tutarıdır.

2 – Potansiyel Brüt Toplam Gelir: Potansiyel brüt kira gelirine, gayrimenkulden sağlanan diğer muhtelif gelirlerin eklenmesiyle elde edilen brüt gelirdir. Örneğin, Bir gayrimenkulün dış cephesinde bulunan reklam afişinin sağlayacağı gelir, potansiyel brüt kira geliridir.

3 – Boşluk Kaybı: Gayrimenkul içindeki kiraya verilmemiş, boş kalmış birimler nedeniyle elde edilemeyen geliri ifade eder. Örneğin, 10 mağazanın bulunduğu bir AVM’de 2 mağaza kiraya verilmemişse boşluk oranı %20 olarak ifade edilecektir.