Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Nedir? GYO’lar Hakkında 7 Bilgi

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, henüz doğrudan bir konut veya mal sahibi olarak yatırıma girmeye hazır olmayan yatırımcılar için, alternatif olarak fayda sağlanacak bir seçenek olabilir.

Genel olarak, bir gayrimenkul yatırım ortaklığı veya kısaca GYO, borsada yapılan yatırıma neredeyse benzer şekilde, yatırımcılara ticari gayrimenkullere yatırım yapmanın farklı bir yolunu sunar.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, gerçekte arazi veya mülk almak zorunda kalmadan gayrimenkule yatırım yapmanın önünü açar. Bu hususta seçim yapılabilecek birçok GYO bulunur. GYO payları da aşağı yukarı hisse senetlerine benzer şekilde işlem görür.

Hisse senedi, tahvil veya fonlara nazaran henüz çok popüler olmasalar da, GYO’lar piyasada çok yeni sayılmazlar. Çünkü yaklaşık elli yılı aşkın bir süre önce gayrimenkul piyasasına girmenin güvenli bir yöntemi olarak ortaya çıktılar.

1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı veya GYO, yalnızca yatırım yapılabilir fonları işletmek, sahip olmak veya gelir getiren gayrimenkulün finansmanını sağlamak amacıyla oluşturulan menkul kıymetleri ifade eder.

GYO’lar, yatırım fonları çizgisinde modellenmiş oluşları ile ön plana çıkar. Yatırımcılara da gayrimenkulde hisse almak için son derece likit ve avantajlı bir seçenek sağlar.

Gerek büyük gerekse de küçük her yatırımcı profiline sahip yatırımcılar GYO’lardan faydalanabilir. Yatırımcılar GYO’lar ile düzenli gelir elde edebilir, portföy çeşitlendirmesi yapabilir ve uzun vadeli sermaye kazancı sağlayabilir.

2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sistemi Nasıl Çalışır?

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığına yatırım yapıldığında, para; alışveriş merkezleri, ofisler, oteller veya hazır apartmanlar gibi gelir getirici gayrimenkul varlıklarından oluşan bir portföy havuzda toplanır.

Bu varlıklar profesyonel olarak yönetilir ve varlıklardan elde edilen gelirler GYO yönetim ücretleri ve mülk yönetim ücretleri gibi ücretlerin hesaplanması sonrasında belirli aralıklarla GYO sahiplerine dağıtılır.

GYO’nun yatırım hedefinin temel amacı, gelir dağılımı ve uzun vadeli değer kazanma potansiyeli yaratmaktan geçer. Bir yatırımcı, aracı kurumu aracılığı ile kolayca bir gayrimenkul yatırım ortaklığına yatırım yapabilir.

3. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Avantajları Nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, doğrudan gayrimenkule yapılan yatırımlardan daha likit ve dolayısıyla daha avantajlıdır. GYO paylarını satın almak veya satmak, bir yatırım fonu veya bir hisse senedi almak ya da satmak kadar kolaydır.

Yatırımcılar, gerçekte gayrimenkulün sahibi olmadıkları için, mülk sahipliği ile gelen zorluklarla da uğraşmak zorunda kalmazlar. Ayrıca belirtmek gerekir ki, GYO yatırımcılara emlak mülkiyeti edinimi ile gelen hakların da hiçbirini vermez.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı avantajları şu şekilde sıralanabilir:

Likidite – Bir GYO alıp satmak, mülk alıp satmaktan daha kolaydır. GYO’lar borsaya kote olur ve işlem günü boyunca bir GYO alım satımı kolayca yapılabilir.

Satın Alınabilirlik – Bireysel yatırımcılar, ofis binaları veya alışveriş merkezleri gibi büyük bir varlığa doğrudan yatırım yapamayabilir. Ancak GYO’lar sayesinde bu tür büyük varlıklara parçalar halinde yatırım yapabilmeleri mümkün olur.

Çeşitlendirme – Bir GYO aracılığıyla bir mülk havuzuna yatırım yapıldığında, doğrudan bir mülke yatırım yapmaktan kaynaklanan risk azaltılır. Yatırımcılar için bir hayli önemli olan çeşitlendirme GYO’lar ile de yapılabilir.

Mülk sahibi olmanın negatif yönlerini yaşamak istemeyen, ancak gayrimenkul yatırımcılığına girmek isteyen hem küçük hem de büyük yatırımcılar, GYO’lar ile bu piyasaya adım atabilir. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminin getirdiği avantajlardan da faydalanabilir.

4. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Özellikleri Nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hem hisse senetlerinin hem de yatırım fonlarının temel özelliklerini taşır. GYO halka açık bir şirket olduğu için pay sahibi olmak tıpkı bir hisse senedi sahibi olmaya benzer.

Diğer yandan GYO’lar yatırım şirketlerinin veya yatırım fonlarının yaklaşımını takip edecek şekilde oluşturulur. Bu da aslında GYO’ların çok da karmaşık yatırımlar olmadıkları anlamına gelir.

Pek çok küçük yatırımcı gelir getirme potansiyeline sahip gayrimenkullere direkt yatırım yapamadığı için GYO’lar onların yatırım kaynaklarını bir havuzda toplamalarına imkan sağlar. Bu bağlamda GYO’lar yatırım fonları ile çok benzerlik gösterir.

5. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Türleri Nelerdir?

Şirketlerin hisse senetlerini satın alan yatırım fonlarına nazaran GYO’lar her türden gayrimenkul yatırımına odaklanır. Bu yatırımlar da çoğu zaman öz sermaye GYO’su ve ipotek GYO’su olmak üzere iki türe ayrılır.

Öz sermaye GYO’su, gerçek emlak satın alır. Sözgelimi, bir emlak varlığının öz sermayesi yatırımı ifade eder. İpotek GYO’su, emlak satın alımı için finans temin eden ipoteklere yatırım yapar. Burada gelir ipotekler üzerindeki faizden gelir.

Ancak tabii, başka her şeyde olduğu gibi, daima aradaki orta bölgeye denk gelen bir seçenek daha bulunur. Bu durumda gerek öz sermaye GYO’su gerekse de ipotek GYO’su türünün birleşmiş özelliklerini taşıyan bir başka tür de bulunur.

6. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Seçimi Nasıl Yapılır?

Bir yatırımcının gayrimenkul yatırım ortaklığı seçeneklerini karşılaştırıp hangisinin kendine en uygun olduğuna karar vermesi önemlidir. Bu anlamda bir yatırımcı GYO’ları karşılaştırırken birtakım seçim kriter ve unsurlarına odaklanmalıdır.

GYO’ları karşılaştırırken yatırımcıların şu unsurlara dikkat etmesi gerekir:

Kazanç Büyümesi

GYO’larda, sihirli kazanç rakamı faaliyet karından sağlanan kaynak anlamına gelir. Bu rakam GYO’nun gerçek performansının bir göstergesini oluşturur. Bir GYO’nun faaliyet karından elde edilen kaynak, emlak satışı ile gerçekleşen kazançları, kayıpları veya borçların yeniden yapılandırılması hariç tutularak ve gayrimenkul eskime payı geri ilave edilerek düzenli net gelirine eşitlenir.

GYO Kapsamı

GYO’nun hangi emlak türlerine yatırım yaptığının öğrenilmesi önemlidir. GYO’lar alışveriş merkezleri, oteller, ofis binaları ve apartmanlar gibi gayrimenkul türlerine yatırım yapabilir. Bu çerçevede bir GYO satın almadan önce kapsamındaki yatırım türlerinin bilinmesi önem teşkil eder.

Kar Payı Geliri

GYO’larda kar payı geliri ödemelerinin ne kadar olduğunun bilinmesi gerekir. Üstelik bu verilerin hisse senetleri ile karşılaştırılması da önemlidir. Kar payı geliri hisse başına ödenen kar payının hisse fiyatına bölümü formülü ile elde edilir. Böylece fiyatlar düştüğü takdirde kar payı geliri yükselir.

Gayrimenkul Bölgeleri

Gayrimenkul yatırım ortaklığı mevzubahis olduğunda, GYO’ların hangi bölgelerde yatırım yaptığının bilinmesi gerekir. Çünkü bazı GYO’lar genellikle ülkelerin belli başlı bölge ve lokasyonlarına odaklanırken bazıları da ulusal düzeye yoğunlaşır.

Portföyde Çeşitlendirme

Yatırımlarda portföy çeşitlendirmesi hiç kuşkusuz ki bir yatırımcı tarafından en dikkat edilmesi gereken konuların başında gelir. Bu çerçevede gerek farklı yatırımlar gerekse de GYO’lar olsun her zaman yatırım yaparken çeşitlendirme faktörüne dikkat edilmesi gerekir.

Yönetim Durumu

Yatırım fonlarından pay satın almaya benzer biçimde, GYO’larda da uzmanlaşmış yöneticiler tarafından yönetilen bir yatırım satın alınır. Bu hususta GYO yönetim durumuna bakılması da mutlak suretle gerekir.

Sonuç olarak, hisse senedi almak için bir şirket nasıl araştırılıyorsa, GYO’nun arkasında yer alan şirket de benzer şekilde araştırılmalıdır. Öte yandan gayrimenkul piyasası ve GYO’nun iş yaptığı alanlardaki ekonomik durumların da göz ardı edilmemesi önemlidir.

7. GYO Yatırımları Nasıl Takip Edilir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı pay fiyatları günlük olarak yayınlanır. Bu durumda yatırımcılar tıpkı bir yatırım fonunu takip etmeye benzer şekilde yatırımlarını takip edebilir.

Yatırımcıların GYO yatırım performansını ölçmelerinin en iyi yolu faaliyet karından sağlanan kaynakların kontrolünden geçer. Bu, genellikle kazançlar olarak da ifade edilir. Bu şekilde GYO performansına ilişkin doğru takip gerçekleştirilebilir.

Özetlemek gerekirse, gayrimenkule yatırım yapmayı düşünen bir yatırımcı, avantajlarından dolayı gayrimenkul yatırım ortaklığı seçeneğini tercih edebilir. Çünkü GYO’lar başka türlü yatırım yapma fırsatının bulunamayacağı gelir getiren mülklere yatırım yapmanın hem kolay hem de uygun maliyetli bir yolunu oluşturur.

YORUMLAR

Henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu yukarıdaki form aracılığıyla siz yapabilirsiniz.